Який відсоток від суми продажу нерухомості у 2025 році йде на сплату податків

У 2025 році в Україні відбулися значні зміни в оподаткуванні операцій з нерухомістю. Ці нововведення впливають як на продавців, так і на покупців, змушуючи ретельніше планувати фінансові аспекти угод. У цій статті ми детально розглянемо, який відсоток від суми від продажу квартири чи будинку в 2025 році йде на сплату податків, враховуючи чинне законодавство України.

Які існують податки в 2025 році на нерухомість

При здійсненні операцій з продажу нерухомості продавець зобов’язаний сплатити такі податки та збори:

1. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): 5% від вартості об’єкта нерухомості, якщо житло перебувало у власності менше трьох років.
2. Військовий збір: 5% від суми продажу. З грудня 2024 року ставка військового збору була підвищена з 1,5% до 5%.
3. Внесок до Пенсійного фонду: 1% від вартості нерухомості.
4. Державне мито за нотаріальне посвідчення договору: 1% від суми угоди.

Таким чином, загальний податок на нерухомість у 2025 році становить 12% від суми продажу.

Вплив строку володіння на оподаткування

Важливим фактором, який впливає на розмір податкових зобов’язань, є строк володіння нерухомістю. Якщо продавець володіє об’єктом більше трьох років, він звільняється від сплати ПДФО (5%) та військового збору (5%). У такому випадку загальне податкове навантаження зменшується до 2% (1% внесок до Пенсійного фонду + 1% державне мито).

Приклад розрахунку:

Припустимо, ви продаєте квартиру вартістю 1 000 000 грн, якою володієте понад три роки. Скільки заплатити податків за продаж квартири у цьому випадку?

• Внесок до Пенсійного фонду (1%): 10 000 грн
• Державне мито (1%): 10 000 грн

Загальна сума податків: 20 000 грн.

Якщо ж ви володієте квартирою менше трьох років, додатково сплачується ПДФО (5%) та військовий збір (5%):

• ПДФО (5%): 50 000 грн
• Військовий збір (5%): 50 000 грн

У цьому випадку загальна сума податків складе 120 000 грн.

Податки при продажу різних типів нерухомості

Податкове навантаження може відрізнятися залежно від типу нерухомості та умов її продажу.

• Квартира: При продажу квартири застосовуються стандартні ставки податків, зазначені вище. Важливо враховувати строк володіння та можливі пільги.
• Будинок: При продажу будинку який податок сплачується? Ставки податків аналогічні продажу квартири. Однак, якщо разом з будинком продається земельна ділянка, можуть виникати додаткові нюанси в оподаткуванні.
• Комерційна нерухомість: Більше або менше 3х років у власності − немає значення. Все інше так само, як і у випадку із продажем квартир.
• Земельна ділянка: Стандартні ставки податків, в залежності від строків володіння, окрім пенсійного внеску. Його в даному випадку немає.

Розглянемо варіант з продажем комерційного приміщення за 3 000 000 грн, податки складуть:

• ПДФО (5%): 150 000 грн
• Військовий збір (5%): 150 000 грн
• Внесок до Пенсійного фонду (1%): 30 000 грн
• Державне мито (1%): 30 000 грн

Загальна сума податків: 360 000 грн

Додаткові витрати 

Окрім основних податків, сторони можуть нести додаткові витрати, пов’язані з підготовкою та оформленням угоди:

1. Оцінка нерухомості: Послуги сертифікованого оцінювача для визначення ринкової вартості об’єкта – від 800 грн
2. Юридичні послуги: Консультації та супровід угоди юристом.
3. Послуги рієлтора: Комісія агенту/агентству за послугу з продажу, або купівлі.
4. Витрати на підготовку документів: Отримання довідок, виписок та інших необхідних документів.
5. Послуги нотаріуса: від 6000 грн

Актуальні пільги у 2025 році

У 2025 році в Україні діють певні пільги, які можуть зменшити податкове навантаження при продажу нерухомості:

• Єдиний продаж протягом року: Якщо фізична особа продає нерухомість один раз на рік і володіє нею понад три роки, вона звільняється від сплати ПДФО.
• Спадщина та дарування: Нерухомість, отримана у спадщину або в дарунок від близьких родичів, може мати особливі умови оподаткування при її продажу.

Нюанси оподаткування земельної ділянки

При продажу будинку, до якого належить земельна ділянка, податкове навантаження може змінюватися залежно від того, чи оформлена земля у власність продавця:

1. Якщо будинок і земля є власністю продавця:
   • Податки сплачуються окремо за будинок і за земельну ділянку.
   • На землю поширюються ті ж самі правила оподаткування: якщо вона перебуває у власності понад три роки, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) не стягується.
   • Якщо ділянка у власності менш ніж три роки, загалом податки складають:  5% ПДФО, 5% військового збору, 1% пенсійного збору та 1% державного мита.
2. Якщо земля не у власності продавця, а знаходиться в оренді:
   • В такому випадку, потрібно переоформити право користування землею на нового власника.
   • Це може потребувати додаткових витрат на реєстрацію змін у Державному реєстрі речових прав.
3. Якщо земля під будинком належить державі або громаді:
   • Покупець повинен буде окремо переоформити право користування землею або оформити її у власність.

Наприклад, якщо продається будинок з ділянкою за 2 000 000 грн, а він у власності менше трьох років, розрахунок буде таким:

• ПДФО (5%): 100 000 грн
• Військовий збір (5%): 100 000 грн
• Внесок до Пенсійного фонду (1%): 20 000 грн
• Державне мито (1%): 20 000 грн

Загальна сума податків: 240 000 грн

Отже, при продажу будинку важливо заздалегідь перевірити правовий статус земельної ділянки та враховувати додаткові витрати на оформлення.

Документи, необхідні для продажу нерухомості у 2025 році

Продавець має підготувати такі документи:

1. Документи, що підтверджують право власності:
   • Договір купівлі-продажу, спадщини, дарування або інший документ, що підтверджує право власності.
   • Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2. Документи на об’єкт нерухомості:
   • Технічний паспорт на квартиру або будинок.
   • Довідка про відсутність боргів за комунальні послуги.
3. Документи, що підтверджують особу:
   • Паспорт та ідентифікаційний код продавця.
4. Довідка про оціночну вартість нерухомості:
   • Видається сертифікованим оцінювачем та необхідна для правильного розрахунку податків.
5. Довідка про відсутність податкового боргу (за потреби).
6. Згода другого з подружжя (якщо майно було придбане в шлюбі).
7. Нотаріально завірена довіреність (якщо угоду укладає представник продавця).

Пільги для окремих категорій громадян 

Деякі категорії громадян можуть отримати знижки або звільнення від сплати окремих податків. До них належать:

• Пенсіонери, люди з інвалідністю та ветерани: можуть бути звільнені від окремих зборів.
• Особи, які продають єдине житло, яким володіють понад три роки: звільняються від сплати ПДФО.
• Продаж нерухомості, отриманої у спадок: має окремі правила оподаткування, залежно від ступеня спорідненості з померлим.

Висновки

Податок на нерухомість 2025 року в Україні продовжує відігравати важливу роль при продажу майна, і нововведення в законодавстві суттєво вплинули на податкове навантаження.

Відсоток від суми від продажу, який іде на податки, може варіюватися від 2% до 12% в залежності від обставин.

Перед укладенням угоди варто ретельно ознайомитися з чинним законодавством. А краще, щоб мінімізувати податкові витрати та провести операцію без зайвих ризиків, звертайтеся в АН “Для своїх” – ми знаємо всі нюанси та з радістю допоможемо вам продати вашу нерухомість швидко, вигідно та без проблем.