Як з’ясувати реальну ціну при оцінці житлової нерухомості

Для багатьох людей покупка будинку чи квартири є найбільшим фінансовим рішенням, яке вони коли-небудь прийматимуть. Тому, щоб успішно продати квартиру, не задрати ціну до небес та, навпаки, не продешевити, дуже важливо розуміти скільки ж житло коштує насправді. Тут, в агенції нерухомості ДЛЯ СВОЇХ, ми надаємо пріоритет прозорості та працюємо виключно в інтересах наших клієнтів – продавців. 

Загальні умови на ринку нерухомості Київщини

Загальний стан ринку нерухомості Києва відіграє вирішальну роль у визначенні цін на нерухомість. Економічні фактори, такі як зростання ВВП, процентні ставки та тенденції чисельності населення, можуть суттєво впливати на попит та пропозицію, тим самим впливаючи на вартість квадратного метра житла.

Незважаючи на триваючу війну в Україні, київський ринок нерухомості продемонстрував стійкість: з кінця 2022 року ціни в деяких сегментах подекуди перевищили довоєнні. Проте експерти прогнозують можливу довгострокову стагнацію та дефолти забудовників у післявоєнний період. Тож як дізнатись скільки коштує квартира чи будинок? 

Як самостійно визначити орієнтовну ціну житла

Ці правила чудово підходять, щоб відповісти на питання скільки коштує однокімнатна квартира, будинок чи інша нерухомість. Таким чином ти зможеш оцінити приблизну вартість майна залежно від його розміру, розташування та інших особливостей.

Розташування нерухомості

Розташування є одним із найважливіших факторів, що впливають на ціни на житлову нерухомість Київщини. Нерухомість, розташована в кращих районах чи районах з розвинутою інфраструктурою, зручностями та транспортним сполученням, має вищі ціни.

Крюковщина, Вишневе, Гатне та прилеглі населені пункти – це сучасні та швидко зростаючі селища поблизу Києва. Ціна на нерухомість в цих районах буде тільки збільшуватися з подальшим розвитком інфраструктури. 

Особливості нерухомості

Особливості та характеристики нерухомої власності відіграють вирішальну роль у визначенні її вартості. До них належать такі фактори, як:

• Площа (кількість кімнат, кв.м.);
• Тип нерухомості (квартира, будинок, таунхаус);
• Вік та стан майна;
• Зручності (парковка, сад, охорона);
• Енергоефективність та екологічність.

Чим кращі та сучасніші умови, тим вищою буде вартість квадратного метра житла.

Порівняння останніх продажів 

Аналіз нещодавніх продажів подібної нерухомості в тому самому районі може дати цінну інформацію про поточну ринкову вартість житлової нерухомості. Фахівці з нерухомості часто використовують порівняльні дані про продажі як орієнтир для ціноутворення, щоб визначити скільки коштує трьохкімнатна квартира чи інше житло. 

Порівнюючи дані про продажі, важливо враховувати такі фактори, як розмір нерухомості, вік і характеристики, щоб забезпечити точну оцінку вартості цільової власності.

Ще декілька порад щодо визначення справжньої ціни:

1. Проведи ретельне дослідження. Збери якомога більше інформації про нерухомість, околиці та загальний ринок нерухомого майна. Використовуй онлайн-ресурси, місцеві списки нерухомості та ринкові звіти.
2. Проконсультуйся з місцевими експертами з нерухомості. Скористайся послугами авторитетного агента з нерухомості, який має глибокі знання про київський ринок. Він може надати цінну інформацію та поради на основі свого досвіду.
3. Розглянь майбутні події. Оціни будь-які заплановані розробки чи інфраструктурні проєкти в цьому районі, які потенційно можуть вплинути на вартість нерухомості в майбутньому.
4. Зрозумій переваги та недоліки району. Оціни переваги та недоліки конкретного місця, беручи до уваги такі фактори, як доступність, зручності та потенційні ризики (наприклад, близькість до зон конфлікту). Це допоможе дізнатися реальну ціну квадратного метра в цьому районі. 

Враховуючи ці фактори та дотримуючись цих порад, ти зможеш отримати більш точне розуміння реальної ціни при оцінці житлової нерухомості. Важливо ретельно підходити до процесу, шукати професійного керівництва та приймати обґрунтовані рішення на основі всебічного дослідження та аналізу.

Помилкова стратегія “пробувати попродавати”

Багато продавців, виставляючи нерухомість на продаж, завищують стартову ціну, розраховуючи на торг. Це неправильний підхід, що веде до втрати часу та потенційних покупців.

Чому?

• Підвищена вартість відлякує покупців. Перше враження відіграє ключову роль. Завищена ціна справляє враження, що продавець не готовий до реальних переговорів, і це відштовхує потенційних покупців.
• Втрачається “ефект новизни”. Свіжі оголошення привертають найбільшу увагу. Завищуючи ціну, ти ризикуєш “загубитися” серед інших пропозицій поки чекаєш зниження до реального рівня.
• Емоційна складова згасає. Покупці, які спочатку зацікавилися об’єктом, але не зуміли домовитись про ціну, охолонюють до нього. Повторне залучення їхньої уваги вимагатиме додаткових зусиль.

Саме тому, якщо ти не впевнений в стартовій ціні, краще звернутися до професіонала. Співпраця з кваліфікованим рієлтором гарантує визначення оптимальної стартової ціни за допомогою професійних методів оцінки, створення попиту завдяки грамотній маркетинговій стратегії, залученні інших учасників ринку та чітке управління торгами, щоб фактична ціна продажу була максимально вигідною саме для тебе. 

І не забувай:

• Час – це гроші. Чим швидше продається об’єкт, тим меншими є твої витрати на його утримання.
• Емоційна складова важлива. Професійна допомога рієлтора дозволить зберегти емоційний нейтралітет та не прогавити вигідну угоду.

Тим паче рієлтор має велику клієнтську базу, допоможе з юридичною складовою та візьме на себе всі клопоти, що збереже час та убезпечить від різних проблем. 

Чому традиційні методи не завжди спрацьовують та що з цим робити

Традиційно ті, хто шукає нерухомість, покладаються на онлайн-портали чи чують загальні цифри від знайомих. Ці методи часто малюють неточну картину. Щоб привабити покупців, в онлайн-об’явах часто представлені недооцінені об’єкти (або навпаки, як зазначено вище), а чутки можуть вводити в оману та не мати контексту. Так як же дізнатися реальну ціну квадратного метра в цьому районі?

Основи оцінки нерухомості

Щоб дізнатися скільки коштує будинок, комерційна нерухомість чи інше нерухоме майно, ми рекомендуємо тристоронній підхід – порівняльний аналіз ринку, оцінка вартості витрат та доходу від нерухомості. Розберімо кожен окремо.

• Порівняльний аналіз ринку. Це наріжний камінь оцінки майна, незалежно від того що ти хочеш дізнатися – скільки коштує квартира, будинок чи таунхаус. Кваліфіковані рієлтори, такі як агенція ДЛЯ СВОЇХ, прискіпливо вивчають нещодавні дані про продаж подібної нерухомості у конкретному регіоні, враховуючи такі фактори, як:
  а) Розташування: близькість до зручностей, громадського транспорту та загальна бажаність району значно впливають на вартість.
  б) Тип нерухомості: окремий будинок, природно, матиме вищу ціну, ніж квартира такого ж розміру. Тож відповідь на питання скільки коштує танхаус чи окремий будинок в одному районі – буде відрізнятися.
  в) Розмір та планування: площа, кількість спалень та ванних кімнат, загальна функціональність відіграють важливу роль.
  г) Стан: масштабний ремонт, сучасні особливості та доглянуті приміщення підвищують цінність.
  д) Тенденції ринку: важливо розуміти поточний стан місцевого ринку житла – попит покупців, процентні ставки та загальний економічний клімат.

• Оцінка вартості витрат. Цей метод розглядає гіпотетичну вартість нерухомості з нуля, враховуючи вартість землі, матеріалів та праці. Хоча це не єдиний визначальний фактор, він пропонує цінну інформацію, особливо для новозбудованих будинків. Це однаково добре працює, якщо треба дізнатися ціну на практично будь яке новостворене житло, включно з відповіддю на питання скільки коштує будинок.
• Оцінка вартості витрат. Цей метод розглядає гіпотетичну вартість нерухомості з нуля, враховуючи вартість землі, матеріалів та праці. Хоча це не єдиний визначальний фактор, він пропонує цінну інформацію, особливо для новозбудованих будинків. Це однаково добре працює, якщо треба дізнатися ціну на практично будь яке новостворене житло, включно з відповіддю на питання скільки коштує будинок.
• Оцінка доходу (застосовується до об’єктів, що приносять дохід). Якщо твоя нерухомість приносить дохід від оренди, цей підхід оцінює її вартість на основі потенційного майбутнього потоку доходу. Для цього потрібно знати ринкову ставку капіталізації, наприклад: 8, 10, 12% на рік тощо. Це особливо актуально для інвесторів та тих, хто планує здавати свою нерухомість в оренду.
• Оцінка податку на муніципальне майно. Оціночна вартість для цілей оподаткування може стати відправною точкою для твого дослідження але вона часто відрізняється від ринкової вартості. Тому не варто покладатись лише на цей показник. Наприклад нещодавня оцінка одного з будинків була близька до $420 000 при тому, що його ринкова вартість в районі $230 000 — $250 000.

Оцінка нерухомості в ДЛЯ СВОЇХ: непохитна відданість клієнту

Зниження ціни на нерухомість в рекламі – тактика, яка часто використовується для залучення покупців, але в кінцевому підсумку обманює продавців. В ДЛЯ СВОЇХ, ми витрачаємо час, щоб зрозуміти твою унікальну нерухомість та використовуємо наші глибокі знання про ринок Києва, Крюківщини, Вишневого та Гатного, щоб провести комплексний аналіз. Це гарантує, що ти отримаєш точну оцінку скільки коштує 3 кімнатна квартира чи інша нерухомість, яка відображає справжню ринкову вартість твого майна.

Поза межами цифр: розкриття прихованої цінності

У той час як вищезазначені методи створюють міцну основу, досвідчений рієлтор додає неоціненний людський контакт. Наша команда розуміє, що твоє майно має не тільки грошову, але й іншу, більш індивідуальну цінність. Ми витрачаємо час, щоб зрозуміти його унікальні особливості та зручності, створюючи переконливу розповідь, яка резонує з потребами потенційних покупців. 

Наприклад, в такі особливості можуть входити приголомшливий задній двір, ідеальний для сімейних зустрічей, ретельно доглянутий сад чи особливе планування, яке сприяє роботі вдома. Все це впливає на відповідь скільки коштує танхаус чи інше житло, а також дозволяє зробити цю суму максимально вигідною для продавця.

ДЛЯ СВОЇХ: Працюємо для тебе

На відміну від традиційних агентств, які часто отримують комісійні з двох сторін: як від покупців, так і від продавців, ДЛЯ СВОЇХ надає повну перевагу твоїм інтересам. Ми отримуємо винагороду виключно від однієї сторони — нашого замовника, що гарантує нашу повну відданість досягненню найкращого можливого результату.

Заключення: знання — це сила

Розуміючи різні методи оцінки та унікальні переваги кваліфікованого рієлтора, ти зможеш впевнено орієнтуватися на ринку нерухомості, дізнавшись скільки коштує квартира, дім чи інше житло. Цей матеріал був створений тому, що ДЛЯ СВОЇХ прагне надавати нашим клієнтам всю необхідну інформацію та досвід, потрібний для закриття успішних угод з нерухомістю без стресу та втрат.